Иностранцы называют Москву одним из самых светлых городов мира, в ночное время, разумеется. “Такого количества ярко освещенных улиц, витрин, офисов я не видела даже в Токио, - удивляется Акико, японская студентка, изучающая здесь русский язык. - Только почему-то у нас в общежитии МГУ бывают перебои с электричеством”.

Проблемы московских электросетей можно сравнить с проблемами дорожного строительства. Как дороги оказались не приспособлены к резкому росту количества машин, так и устаревшие сети не справляются с возрастающим потреблением энергии. Энергоемкость российского ВВП в три раза выше, чем в Западной Европе. “В ближайшее время ожидается рост энергопотребления. Это связано как с увеличением объемов строительства в Москве, так и с тем, что современные технологии - “начинка” - требуют все больше мощности на одно здание”, - прогнозирует Олег Пронин, генеральный директор компании “Пересвет-Инвест”.

Так же как дорожные строители пытаются угнаться за потребностями автомобилистов, столичные энергетики стараются снабдить достаточным количеством электричества новостройки, плодящиеся со скоростью 5,8 миллиона квадратных метров в год. Именно столько жилья должно быть построено в Москве в текущем году. К этому надо прибавить еще и коммерческие объекты. Для примера: площадь только офисного мегакомплекса Москва-Сити составит более двух миллионов “квадратов”. И все это ест энергию с хорошим аппетитом. Игорь Жуков, гендиректор компании “БЭЛ-Девелопмент”, объясняет: “Для энергоснабжения качественного офисного здания класса “А” или “В” требуется около 200 ватт на квадратный метр, для жилья - от 10 до 60 киловатт на квартиру. Гостиница потребляет порядка 150 ватт на квадратный метр без учета технологического оборудования”. Можно представить, сколько дополнительных киловатт энергии потребуется для обеспечения новостроек только в этом году. “Ежегодный средний рост нагрузки на электросети столицы составляет от 4 до 6 процентов, - рассказывает помощник генерального директора по информационной политике МОЭСК (Московская объединенная электросетевая компания) Александр Шапочкин. - Электрические сети эксплуатируются по максимуму, при том что их износ составляет 60 процентов”. По данным департамента топливно-энергетического хозяйства Москвы, возможная пиковая нагрузка в зимний период 2007-2008 годов составит 17,7 гигаватта. По словам же Шапочкина, нагрузки в 16,6 гигаватта уже приводят к вводу ограничений. Но изношенные сети - это только часть проблемы, сегодня столице не хватает и самих энергетических мощностей. Первый зампред правления Федеральной сетевой компании Александр Чистяков признал недавно, что энергосистема московского региона дефицитна на 3 гигаватта. “Имеются примеры, когда массовая жилая застройка не обеспечена электроснабжением по постоянной схеме, уже будучи законченной и сданной в эксплуатацию, - говорит Олег Пронин. - Это такие районы, как Южное Бутово, Кожухово, Жулебино”. Все эти данные заставляют задуматься, а сможет ли столица не столько переварить заявленные объемы строительства, сколько обеспечить их функционирование. Ведь и жилье, и офисы не являются полноценными рыночными объектами недвижимости, если там не горят лампочки и не работают компьютеры. И быть может, стоит снизить темпы возведения квадратных метров?

Конечно, “Мосэнерго”, курирующее энергетические мощности столицы, вводит в строй новые энергоблоки. Уже в конце этого года должен заработать первый парогазовый энергоблок мощностью 450 мегаватт на ТЭЦ-27 в подмосковных Мытищах. “Мы ставим принципиально новые парогазовые энергоблоки с КПД 59 процентов, - рассказал пресс-секретарь ОАО “Мосэнерго” Василий Захаров. - КПД сегодняшних паросиловых установок не превышает 38 процентов. Всего до 2010 года на различных ТЭЦ столицы будут установлены четыре парогазовых блока”. Прекрасно, что в этом году Москва должна получить в общей сложности 1,27 гигаватта энергомощностей, но это меньше половины дефицита. Власти столицы делают вид, что ситуация налаживается, и от заявленных объемов строительства отказываться не собираются. “После аварии в мае 2005 года РАО “ЕЭС” повернулось лицом к городу и сформировало ряд программ, которые находятся под реальным контролем”, - заявил Юрий Лужков. Речь идет об инвестиционной программе по строительству и реконструкции электросетевых объектов, выполнение которой избавит город от перебоев в электроснабжении. Может быть, и так, но какой ценой? Например, общая стоимость запуска четырех парогазовых блоков, о которых речь шла выше, составит порядка 47 миллиардов рублей.

Очевидно, что решение энергетической проблемы так или иначе должно сказаться на конечном продукте - цене квадратного метра. Не важно, покупаешь его или арендуешь. Причем обойтись собственными силами (допустим, какой-то автономной системой) не получится. Андрей Бушин, директор Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга “МИЭЛЬ-Недвижимость”, объясняет: “В случае проектирования высококлассного офиса здание обычно подразумевает обеспечение его автономными электрогенераторами. Но обеспечить здание источником бесперебойного питания можно на ограниченный срок: аккумуляторные батареи дают несколько часов работы, а электрогенераторы могут гарантировать автономность только на определенное количество дней”. Однако владельцу офиса класса “А”, да и более низкого уровня, бесперебойное питание - что воздух. Отток арендаторов, снижение арендной платы - наименьшие из зол, которые обещает проблема с перебоями электричества. То есть в сети нужно вкладывать средства и потом “отбивать” их увеличением арендных ставок.

“Инвестирование застройщиками в модернизацию энергосетей окупается впоследствии за счет роста стоимости предложения недвижимости. Высока вероятность, что в случае массовой реконструкции электрических мощностей стоимость квадратного метра недвижимости повысится”, - полагает консультант строительной компании Vesco Construction Алексей Овсянников. “Модернизация существующих ТЭЦ и энергосетей однозначно приведет как к удорожанию стоимости строительства ввиду увеличения затрат на выполнение технических условий, так и к росту конечной стоимости жилья и офисов вследствие отнесения указанных выше затрат на себестоимость квадратного метра”, - соглашается Михаил Гец, первый вице-президент по стратегическому развитию консалтинговой компании в сфере недвижимости Blackwood. “Все расходы “Мосэнерго” перекладывает на застройщика путем взимания платы за подключение к сетям. Так что рост тарифов на подключение к сетям автоматически отразится на росте цен на недвижимость”, - говорит и Андрей Бушин.

Сегодня один квадратный метр подключаемой площади обходится в 200-250 долларов. Энергетики утверждают, что расходы на модернизацию сетей несут сами. “Финансирование осуществляется из различных источников, предусмотренных законодательством: амортизация, заемные средства, прибыль, плата за технологическое присоединение. МОЭСК не имеет ни права, ни возможности еще каким-либо образом перекладывать на плечи застройщиков свои затраты”, - парирует Александр Шапочкин. Однако строители знают, о чем говорят: после того как в прошлом году вышло постановление Региональной энергетической комиссии о том, что энергетики будут сами производить технологическое подключение (строить всю необходимую для возводимых зданий инфраструктуру), цены выросли. “Затраты застройщика из расчета на квадратный метр увеличились как минимум на 200 долларов, - рассказывает Игорь Жуков. - Кроме того, энергетики требуют предоплату 100 процентов, и эти затраты ложатся на девелопера, которому приходится выплачивать огромные суммы на начальном этапе строительства, когда у него еще нет банковского финансирования или соинвесторов”.

Следует ожидать, что модернизация энергетической инфраструктуры столицы, проводимая, как повелось, авральными темпами, вызовет очередной рост за “квадрат”. Интересы энергетиков понятны - с модернизацией сетей и мощностей, а это многие миллиарды долларов, не справится ни один городской бюджет. Необходимы серьезные инвестиции, и привлекать их приходится всеми доступными способами, в том числе и выкручиванием рук застройщикам. Здесь, как обычно, вступает в силу приоритет общего блага над частными интересами. С другой стороны, модернизация в конечном счете ляжет на плечи покупателей. Даже если “энергетическая составляющая” будет всего 50 долларов за квадратный метр, то с учетом большой площади квартир в новостройках это уже выйдет минимум 4 тысячи долларов за квартиру - довольно существенно. Конечно, здесь есть свои тонкости. В новых районах, где не надо обновлять магистральные сети, электричество обходится дешевле. На участках, граничащих с МКАД, строители тянут кабель от подмосковных подстанций. Но назвать эти ухищрения выходом из ситуации нельзя. Так что платить придется. Всем.